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自2015年年初,多名高层人士被带走调查后,方正集团一直处于人事动荡的尴尬境地。上述事宜虽然影响了北大资源去年业绩,但今年高调扩张的脚步,也向市场宣告其回归的野心。
中房报记者 翁晓琳 深圳报道
尽管今年上半年销售业绩为69.96亿元,北大资源集团投资有限公司(以下简称“北大资源”)依然大胆地扫荡土地市场,两个月在3个城市拿下5宗土地,多宗为“地王”,最贵的一宗甚至高达34.3亿元,乃东莞最贵“地王”。
这家2014年就提出要做百亿元的房企至今仍未达成目标。母公司方正集团从私有化改制以来,围绕它的争议就持续不断。自2015年年初,多名高层人士被带走调查后,方正集团一直处于人事动荡的尴尬境地。上述事宜虽然影响了北大资源去年业绩,但今年高调扩张的脚步,也向市场宣告其回归的野心。
高溢价拿地
9月22日,东莞黄江地块的出让过程尽管是网络拍卖,但在业内人士看来,是东莞少见的激烈厮杀,开场仅10分钟就达到20亿元,打破了2007年万科在塘厦创下的1.5万元/平方米的单价地王记录。1小时后,价格已达到28.1亿元,超越万科2007年拿下东莞总价地王26.8亿元。
而最终获得这块地的是北大资源,它以34.3亿元折合楼面价约25264元/平方米、溢价率约662%拿下。
北大资源8月初才刚刚以3.1817亿元、楼面地价13297.85元/平方米、溢价率高达326.97%,拿下东莞樟木头“地王”。两个月两宗“地王”,为何一家销售额还未过百亿元的房企有这样的底气拿地?
对于东莞市场,北大资源并不陌生,其早在2011年就在东莞推出了首个项目北大资源·御湾。有业内人士对中国房地产报记者表示,“东莞楼市受深圳客影响,销售火爆,碧桂园、万科这些大房企都已经储备很多项目,已经尝到过甜头的北大资源自然也不会放过东莞市场。当年北大资源就在东莞凭借教育资源,例如打造北京大学附属幼儿园、小学、中学来吸引买家。黄江和樟木头地理位置都靠近深圳,未来北大资源能凭借自身教育优势更好地吸收外溢的深圳买家。”
“今年下半年,公司将重点深耕已经进入的准一线和重点二线城市,以更加灵活的方式来增加土地储备和项目经验。”北大资源在年报表示。对于项目后期规划情况,中国房地产报记者联系了北大资源,截至发稿未收到答复。
但是有接近北大资源人士对中国房地产报记者表示:“2009年北大资源战略定位为城市的运营商,正是看到了很多地方对产业和文化的需求,北大资源希望依靠产业资源整合来扩大规模,而一些二三线城市就十分欢迎能植入产业资源的开发模式,一线城市边上的城市也急需公共品的补位。”
高层动荡与重整旗鼓
北大资源的“新商业”模式,是按照其“资源整合型城市运营”的战略定位和“新文化社区”的产品定位,将集团旗下的地产、教育、科技园区、商业、文化、健康管理、物业和IT分销板块等打包整合起来,向地方政府推销,成片开发。
北大资源曾在年报中解释这种模式,即“向政府提供综合设计方案并积极参与地方政府的城市规划,协助引进当地稀缺的公共设施,提高在地方市场上拿地的竞争实力。”换句话说,这种模式可以低成本拿地,北大资源认为可以实现高周转。
对此,2014年,时任方正集团董事总裁、北大资源集团董事长余丽曾自信地对外表示,“2014年我们会轻松突破100亿元”。
然而这一目标一直未实现。有接近北大资源的人士对中国房地产报记者表示,“北大资源一直以来都是通过并购与拿地相结合的模式,且绝大多数项目集中在京外地区的二三线高库存城市,不少都是超级大盘,一旦遇到房价下跌,现金流承压,这种一二级联动开发的项目在最开始的2~3年就需要大笔资金投入,你也可以看到最近两年北大资源的销售业绩一直上不来。”
查阅这两年年报可发现,北大资源2014年销售业绩为47.13亿港元,2015年销售业绩为人民币78.04亿元。由于又购入了土地项目,对北大资源的现金流也产生了压力,其计息银行及其他借贷由2014年的86.5亿元猛增至2015年的226.2亿元,并且连续两年亏损,从2.15亿元扩至2.38亿元。
实际上,作为中国最大校企方正集团旗下的房地产平台,北大资源在方正集团的战略布局中占有举足轻重的地位,是其继IT、医疗医药、大宗商品交易和金融后的第五大业务板块。
北大资源的前身为方正数码,2013年完成了多项重要收购,以发行股票及可转债作为对价,将方正集团地产板块旗下湖北和昆山两个优质房地产开发项目和武汉的一栋商业写字楼收至名下,并获得位于北京中关村(000931,股吧)核心地带的写字楼方正国际大厦的经营权,首次将公司业务拓展到内地房地产领域,以谋求多元化发展。
收购母公司房地产业务,方正数码实现了2011年以来的扭亏为盈,公司决定从名到实都向房地产市场靠拢。2013年8月,方正数码发布公告,宣布公司拟更名为“北大资源(控股)有限公司”,以期与方正旗下地产业务品牌一致化。
“背靠大树好乘凉”,北大资源又得到了很多优质资源。2015年,其完成了对母公司北大资源集团旗下的重庆、长沙、佛山、成都、贵阳、青岛及武汉12个物业的项目收购,总代价为19.34亿港元,全面实现了向房地产业务的战略转型。
但是这样的优势也是把“双刃剑”,方正集团自2014年11月起,即被北京政泉控股有限公司多次以实名举报方式举报方正集团高管涉嫌内幕交易、侵吞国有资产。在前任高管魏新、李友等人被带走协助调查后,方正集团陷入持续的争议漩涡中,旗下4家A股上市公司均遭到中国证监会调查,至今尚未有定论。
2015年1月,北大资源“掌门人”余丽就被有关部门要求协助调查。她自2008年入主北大资源以来,就带领北大资源进行了一系列资源整合。群龙无首下,2015年3月甚至传出北大资源要出售旗下青岛项目给中信地产。
直到今年6月北大资源集团副总裁、山东公司董事长刘阁才出面澄清,“之前我们遇到了一些风浪,一直未站出来向市场发声,一味让流言传播,是我们的失误。北大资源集团此次在人员和经营上重新布局,主要是对内部高管股权结构进行调整,摸清市场命脉,考量市场布局,调整发展思路,确定未来方向。”
今年8月,北大资源又大肆拿地,也向市场透露一个信号,它们回来了。一位不愿透露姓名的北大资源高管对中国房地产报记者坦言:“高层人士的更迭,对公司业绩和发展方向影响很多,新领导上任也需要磨合期,今年上半年业绩完成不错,对于公司未来,大家还是有信心的。”
文章来源:微信公众号中国房地产报
(责任编辑:邓益伟 HN006)